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“손자에게 아파트를 물려주고 싶은데 세금이 얼마나 나올까요?”
자칫하면 증여세로 수천만 원이 날아갈 수도 있습니다. 하지만 정확한 정보와 절세 전략만 안다면, 충분히 합법적으로 절세할 수 있습니다!
최근 저희 어머니가 손자에게 집 한 채를 넘겨주고 싶다고 하셨어요. 그런데 증여세가 얼마나 나오는지, 증여는 어떻게 진행하는지 하나도 모르겠다고 하시더라고요. 솔직히 저도 처음엔 막막했죠.
막연히 “증여하면 세금 많이 나온다더라”는 말만 믿고 피하기보다, 정확한 세율, 증여 절차, 그리고 절세 노하우를 알면 훨씬 현명하게 자산을 이전할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 손자에게 아파트를 증여할 때 꼭 알아야 할 세율, 절차, 절세전략, 체크리스트까지 하나하나 정리해드릴게요. 세무사에게 물어보기 전에 이 글 먼저 보세요!
손자 증여세율과 기본공제
손자에게 아파트를 증여할 경우, 증여세는 수증자(손자)가 부담합니다.
직계존속 간 증여로 분류되며, 만 19세 미만 미성년 손자는 기본공제가 2천만 원, 성년 손자는 5천만 원입니다. 이 공제는 10년 단위로 한 번만 받을 수 있어요.
증여세는 누진세율이 적용되며, 아래 표와 같이 과세표준이 커질수록 세율도 높아집니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | - |
| 1억 초과 ~ 5억 이하 | 20% | 1천만 원 |
| 5억 초과 ~ 10억 이하 | 30% | 6천만 원 |
| 10억 초과 ~ 30억 이하 | 40% | 1억 6천만 원 |
| 30억 초과 | 50% | 4억 6천만 원 |
손자에게 아파트를 증여하는 절차
아파트를 손자에게 증여하기 위해서는 다음 단계를 순서대로 따라야 합니다.
복잡하게 느껴질 수 있지만, 하나씩 차근차근 진행하면 됩니다.
- 증여계약서 작성 및 공증 (선택)
- 증여세 과세가액 산정 (감정평가 또는 시세 근거)
- 증여세 신고 및 납부 (증여일로부터 3개월 이내)
- 부동산 등기이전 신청 (소유권 이전 등기)
- 취득세 납부 (증여 취득세율 3.5%)
손자 아파트 증여 절세방법
아래의 전략들을 활용하면 증여세 부담을 합법적으로 줄일 수 있습니다.
시기와 방식에 따라 수천만 원을 절세할 수도 있어요!
- 공시가격이 낮은 시기에 증여 타이밍 조절
- 가족별로 분산 증여하여 기본공제 최대 활용 (예: 할아버지+할머니 각 5천만 원)
- 10년 단위로 분할 증여하여 누진세 회피
- 시가보다 낮은 감정가액 활용 시 감정평가서 첨부
- 미성년자보다 성년 손자에게 증여 시 공제 확대 및 세율 절감
주의사항 및 실수 방지 체크리스트
손자에게 아파트를 증여할 땐 단순히 ‘증여세만 내면 된다’는 생각은 금물입니다.
여러 법적 리스크와 세무상 함정이 숨어 있어요. 아래 항목들을 꼭 점검해 보세요.
- 증여 후 일정 기간 내 매도 시 위장 증여로 판단될 수 있음
- 아파트 취득 후 5년 이내 매각 시 양도세 중과 대상 될 수 있음
- 미성년자 증여 시 자금출처 소명 필수, 부모 자금 의심 받을 수 있음
- 증여 후 손자가 세대 분리되면 1세대 1주택 비과세 요건 상실 가능
- 증여 후 10년 이내 상속 발생 시, 상속재산에 합산되어 상속세 부담 증가
아파트 증여 전 체크리스트
자주 묻는 질문(FAQ)
네, 아파트 증여 시 수증자인 손자 명의로 등기이전하며 3.5%의 취득세가 부과됩니다.
가능하지만 자금출처와 소유권 관리 문제가 생길 수 있으며, 공제액도 2천만 원으로 적기 때문에 불리할 수 있습니다.
증여일로부터 3개월 이내에 관할세무서에 증여세 신고 및 납부를 완료해야 합니다.
절세 측면보다는 투명한 출처와 신고가 더 중요합니다. 현금도 동일하게 증여세 과세 대상입니다.
바로 매도할 경우 세무당국에서 위장 증여로 의심할 수 있습니다. 일정 기간 보유 후 매도하는 것이 안전합니다.
아니요, 실거래가 또는 감정평가액이 기준이 됩니다. 공시가격은 기준이 아닙니다.
손자에게 아파트를 증여하는 일은 단순한 ‘자산 이전’을 넘어 가족의 미래를 설계하는 선택입니다.
하지만 이 과정에서 발생하는 증여세, 취득세, 그리고 법적 리스크까지 고려하지 않으면 의도치 않게 손자에게 큰 부담을 안겨줄 수 있습니다.
오늘 정리한 내용을 토대로, 정확한 절차와 절세 전략을 준비한다면 걱정 없는 증여가 가능합니다.
만약 개인 사정에 따라 더 복잡한 사례가 있다면 세무사나 전문가의 상담도 꼭 받아보시길 권합니다.
여러분도 손자에게 현명하게 아파트를 증여하고 싶으시다면, 이번 글이 실질적인 도움이 되었기를 바랍니다.
