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“손자에게 아파트를 물려주고 싶지만 세금이 걱정되시나요?” 실제로 증여세만 수천만 원이 나올 수 있어 신중한 계획이 필요합니다.
요즘 주변에 보면 손자에게 아파트를 증여하려는 분들이 꽤 많아요.
특히 자녀 세대가 부동산 가격 상승으로 내 집 마련이 어렵다 보니, 조부모 세대가 자산을 미리 물려주려는 경향이 강해졌죠.
하지만 말이 쉽지, 막상 증여를 하려면 세금 문제가 걸림돌이 됩니다.
저도 아버지께서 손자에게 집 한 채를 물려주겠다고 하셨을 때, 세무사와 한참 상담했던 기억이 나요.
그래서 오늘은 손자에게 아파트를 증여할 때 꼭 알아야 할 증여 한도와 절세 전략을 총정리해드립니다.
실수하면 수천만 원 손해 보지만, 똑똑하게 하면 수억 원을 절세할 수도 있어요!
손자에게 증여 가능한 한도액은?
손자에게 아파트를 증여할 경우 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 비과세 증여 한도액입니다.
직계존비속 간 증여는 기본공제 5천만 원까지 가능하며, 10년 간 1회 한도로 적용됩니다.
즉, 할아버지와 할머니가 각각 5천만 원씩 손자에게 증여할 경우 최대 1억 원까지 세금 없이 증여할 수 있죠.
하지만 아파트는 대부분 이 금액을 훌쩍 넘기기 때문에, 초과분에 대해서는 증여세율이 적용됩니다.
증여세는 과세표준에 따라 10%~50%의 누진세가 부과되며, 세율이 급격히 올라가기 때문에 분할 증여나 전략적 증여가 필요합니다.
| 증여액 | 세율 |
| 1억원 이하 | 10% |
| 5억원 이하 | 20% |
| 10억원 이하 | 30% |
| 30억원 이하 | 40% |
| 30억원 초과 | 50% |
⚠️ 세대생략 증여일 경우, 산출새액의 30% 할증이 추가
아파트 증여 절차와 준비서류
실제로 아파트를 손자에게 증여하려면, 단순히 계약서만 작성한다고 끝나지 않습니다. 다음은 일반적인 절차와 필요서류입니다.
| 절차 | 필요서류 |
|---|---|
| 증여계약서 작성 | 증여계약서, 인감증명서(2부) |
| 공증 (선택) | 공증신청서, 신분증, 인감 |
| 등기 이전 | 부동산 등기신청서, 등기필증 |
| 증여세 신고 | 신고서, 감정평가서 또는 시가인정자료 |
증여세 절세 방법 5가지
증여세를 절감하는 방법은 생각보다 다양합니다. 다음은 실제로 많이 활용되는 절세 전략입니다.
- 10년 단위로 쪼개서 증여하기 (기본공제 반복 활용)
- 공시가격이 낮을 때 증여 타이밍 맞추기
- 부모→손자 증여보다 조부모→손자 직접 증여
- 미성년자보다는 성년자에게 증여 (세율 차이)
- 아파트 외 저평가 가능한 자산으로 분산 증여
증여 전 반드시 알아야 할 주의사항
아무리 절세 전략을 잘 세웠다고 해도, 이 몇 가지 사항을 놓치면 도리어 과세당국에 찍힐 수 있습니다.
특히 고액 증여일수록 철저한 사전 준비가 필요하죠. 다음 리스트는 반드시 체크하고 넘어가야 할 핵심사항입니다.
- 증여 자금출처 소명 준비 필수 (특히 미성년자에게 증여 시)
- 공시가격이 아니라 실제거래가 또는 감정가액 기준으로 과세됨
- 세무서의 '사후관리대상'에 등록될 수 있음 (세무조사 가능성)
- 1세대 1주택 비과세 요건 상실 가능성도 고려
- 사전증여가 상속재산에 포함되는 기간 확인 (10년 내 증여 시 상속세 영향)
체크리스트
자주 묻는 질문(FAQ)
네, 미성년자와 성년자의 공제 한도와 과세 기준이 다릅니다. 성년자는 5천만 원, 미성년자는 2천만 원까지만 비과세입니다.
증여세는 공시가격이 아닌 ‘시가’ 기준으로 부과되며, 실거래가나 감정평가액이 기준이 됩니다.
네, 증여 시에는 수증자 명의로 소유권 이전 등기를 해야 하며, 그 과정에서 증여 취득세(3.5% 기본)가 발생합니다.
가능하지만 미성년자 명의 부동산은 부모가 대리관리하게 되며, 자금출처와 세무조사 가능성도 커지니 주의가 필요합니다.
일반적으로 사전 증여가 절세에 유리하나, 상황에 따라 다르므로 반드시 세무 전문가와의 상담이 필요합니다.
단기매도 시 세무당국이 ‘위장 증여’나 ‘명의신탁’으로 판단할 수 있으며, 과징금 또는 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.
손자에게 아파트를 증여한다는 건 단순히 자산을 물려주는 걸 넘어, 다음 세대를 위한 ‘부의 설계’를 시작하는 일입니다.
하지만 이 과정에서 세금 문제와 법적 절차를 무시한다면 수천만 원, 심하면 억 단위의 손실로 이어질 수 있어요.
오늘 소개한 내용이 여러분의 고민을 조금이나마 덜어드렸길 바랍니다.
